施工總承包

日期:2017-05-16 09:39:48

  施工總承包,是指建築工程發包方將施工任務(一般指土建部分)發包給具有相應資質條件的施工總承包單位。根據《建築法》規定:大型建築工程或者結構複雜的建築工程,可以由兩個以上的承包單位聯合共同承包。

  中文名:施工總承包

  外文名:general contractor

  屬性:建築名詞

  依據:《建築法》

  定義:

  施工總承包一般包括土建、安裝等工程,原則上工程施工部分隻有一個總承包單位,裝飾、安裝部分可以在法律條件允許下分包給第三方施工單位,如果雙方在施工的過程之中,受到了另外一家施工單位的幹擾,可以向建設單位索賠施工幹擾,降低效率的費用。或者直接收取施工配合費、管理費等其它費用。在建築工程中一般來說土建施工單位即是法律意義上的施工總承包單位,土建施工單位負責整個建築工程的建設與服務,如果存在分包工程時也負責包括:提供水電接口、提供垂直運輸、土建收口、施工腳手架、竣工資料歸檔、成品保護、平行交叉影響、鐵件預埋等總包單位的服務和配合管理責任。按國家規定通常3%-5%計取配合費,有時另按5%-20%收取工程管理費。

  特點:

  1.費用控製

  (1)在通過招標選擇施工總承包單位時,一般以施工圖設計為投標報價的基礎,投標人的投標報價較有依據;

  (2)在開工前就有較明確的合同價,有利於業主對總造價的早期控製;

  (3)若在施工過程中發生設計變更,則可能發生索賠。

  2.進度控製

  一般要等施工圖設計全部結束後,才能進行施工總承包單位的招標,開工日期較遲,建設周期勢必較長,對進度控製不利。這是施工總承包模式的最大缺點,限製了其在建設周期緊迫的建設工程項目中的應用。

  3.質量控製

  建設工程項目質量的好壞在很大程度上取決於施工總承包單位的選擇,取決於施工總承包單位的管理水平和技術水平。業主對施工總承包單位的依賴較大。

  4.合同管理

  業主隻需要進行一次招標,與一個施工總承包商簽約,招標及合同管理工作量大大減小,對業主有利。

  在國內的很多工程實踐中,業主為了早日開工,在未完成施工圖設計的情況下就進行招標選擇施工總承包單位,采用所謂的“費率招標”。“費率招標”實際上是開口合同,對業主方的合同管理和投資控製十分不利。

  5.組織與協調

  業主隻負責對施工總承包單位的管理及組織協調,工作量大大減小,對業主比較有利。

  總之,與平行承發包模式相比,采用施工總承包模式,業主的合同管理工作量大大減小了,組織和協調工作量也大大減小,協調比較容易。但建設周期可能比較長,對進度控製不利。

  相關比較

  工作開展程序

  施工總承包模式的工作程序是:先進行建設項目的設計,待施工圖設計結束後再進行施工總承包招投標,然後再進行施工。而如果采用施工總承包管理模式,施工總承包管理單位的招標可以不依賴完整的施工圖,當完成一部分施工圖就可對其進行招標。

  施工總承包管理模式可以在很大程度上縮短建設周期。

  合同關係

  施工總承包管理模式的合同關係有兩種可能:業主與分包單位直接簽訂合同;由施工總承包管理單位與分包單位簽訂合同。

  選擇認可

  在施工總承包模式中,施工分包往往由施工總承包單位選擇,由業主認可;而在施工總承包管理模式中,所有分包單位的選擇都是由業主決策的。

  業主通常通過招標選擇分包單位。一般情況下,分包合同由業主與分包單位直接簽訂,但每一個分包人的選擇和每一個分包合同的簽訂都要經過施工總承包管理單位的認可,因為施工總承包管理單位要承擔施工總體管理和目標控製的任務和責任。如果施工總承包管理單位認為業主選定的某個分包人確實沒有能力完成分包任務,而業主執意不肯更換分包人,施工總承包管理單位也可以拒絕認可該分包合同,並且不承擔該分包人所負責工程的管理責任。

  有時,在業主要求下並且在施工總承包管理單位同意的情況下,分包合同也可以由施工總承包單位與分包單位簽訂。

  付款

  可以通過施工總承包管理單位支付,也可以由業主直接支付。

  合同價格

  施工總承包管理合同中一般隻確定施工總承包管理費(通常是按工程建築安裝工程造價的一定百分比計取,也可以確定一個總價),而不需要確定建築安裝工程造價,這也是施工總承包管理模式的招標可以不依賴於施工圖紙出齊的原因之一。

  分包合同價,由於是在該部分施工圖出齊後再進行分包的招標,因此應該采用實價(單價或總價合同)。

  合同總價不是一次確定,某一部分施工圖設計完成以後,再進行該部分工程的施工招標,確定該部分工程的合同價,因此整個項目的合同總額的確定較有依據。

  所有分包合同和分供合同的發包,都通過招標獲得有競爭力的投標報價,對業主方節約投資有利。

  施工總承包管理單位隻收取總包管理費,不賺總包與分包之間的差價。

  每完成一部分施工圖設計,就可以進行該部分工程的施工招標,可以邊設計邊施工,可以提前開工,縮短建設周期,有利於進度控製。